Actualisatie grondexploitaties
Alle gronden in exploitatie worden eens per jaar (peildatum 31 december) geactualiseerd. Deze actualisatie houdt het volgende in:
-
- Bijstelling van de boekwaarden op basis van inkomsten en uitgaven van het afgelopen jaar.
- Actualiseren van de ramingen voor de nog geplande uitgaven en inkomsten.
- Actualiseren van planning en fasering naar aanleiding van de laatste ontwikkelingen.
- Het verwerken van eventuele gevolgen uit wijziging van wet- en regelgeving.
- Aanpassing parameters:
-
-
- De rente waarmee in de grondexploitatie in de grondexploitaties werd gerekend bedroeg voor 2020 2 % en bedraagt voor 2021 en volgende jaren 1,75 % (zoals ook begroot). Elk jaar wordt voor het herzien van de grondexploitaties bij het opstellen van de jaarrekening berekend wat de rente moet zijn die over de boekwaarde aan de algemene middelen wordt vergoed, de zogenaamde ‘omslagrente’. De gemeenten zijn verplicht om de werkelijke rente over het vreemde vermogen toe te rekenen aan de grondexploitaties Op basis hiervan kon de huidige rekenrente in de grondexploitatieberekeningen worden verlaagd naar 1,75 %. Eventuele rentedalingen dan wel -stijgingen in de komende jaren zijn meegenomen in de (risico)berekeningen van de grondexploitaties.
- De kostenstijging is verlaagd naar 2 %. Grondexploitaties hebben grotendeels betrekking op Grond, weg- en waterbouw. Aangezien voor het merendeel van de huidige exploitaties geldt dat het bouw- en woonrijpmaken grotendeels is afgerond, is de hoogte van dit percentage slechts van geringe invloed. Daarentegen zijn er nog plankosten (verkooptraject, beheer- en administratiekosten) te maken maar deze betreffen dan weer (grotendeels) het doorberekenen van interne uren. Het gehanteerde percentage past binnen de bandbreedte zoals beschreven in ‘Outlook Grondexploitaties 2021’ van Metafoor.
- Het percentage van de opbrengstenstijging wordt, opnieuw, gehandhaafd op 0 %. Om reden van de korte exploitatieduur voor de resterende plannen voor woningbouw wordt geen opbrengstenstijging toegepast. Voor de enkele kavels die nog beschikbaar waren, zijn inmiddels al (koop)afspraken gemaakt of pas weer beschikbaar na het doorlopen van een planologische procedure (als gevolg van de Woningbouwplanning).
Ook voor bedrijventerreinen wordt vooralsnog uitgegaan van 0 % opbrengstenstijging. Enerzijds omdat voor bedrijventerreinen al (prijs)afspraken zijn gemaakt door reservering, optie, dan wel omdat onderhandelingen al lopen voor deze bouwkavels. Volledigheidshalve zijn er taxaties uitgevoerd. De gehanteerde verkoopprijzen passen nog binnen deze waardering van december 2020.
Resultaten van gronden in exploitatie
Alle grondexploitaties zijn geactualiseerd per peildatum 31 december 2020. Dat wil zeggen dat alle kosten van verwerving, bouw- en woonrijpmaken en plankosten (investeringen) en opbrengsten en winstnemingen (desinvesteringen), die zorgen voor de vermeerdering respectievelijk vermindering van de boekwaarden zijn verwerkt en dat de parameters zo nodig zijn aangepast (zie hiervoor onder Actualisatie grondexploitaties).
De boekwaarden, de hoogte van de voorzieningen en de te verwachten resultaten van alle gronden in exploitatie zijn weergegeven in onderstaande tabel.
Het resultaat is in 2020 ten opzichte van het vorige boekjaar, mede dankzij de verkoop van bouwterreinen binnen het plan van de Rieze in Ulft, van nadelig naar voordelig gegaan.
De daarvoor getroffen verliesvoorziening komt daarmee te vervallen.
Verloop
Gronden in
exploitatie
|
Boek-
waarde
1-1-2020
|
Investe-
ringen
|
Des-
Investe-
ringen
|
Boek-
waarde
31-12-2020
|
Voorzie-
ningen
|
Gecorr.
Balans-
waarde
31-12-2020
|
Resultaat 2020
Obv NCW
(BBV Discon-
teringsvoet)
|
Resultaat 2019
Obv NCW
(BBV Discon-
teringsvoet)
|
De Rieze V + VI
|
5.069.909 |
144.540 |
514.815
|
4.699.634 |
0
|
4.699.634 |
-537.012
|
460.463 |
Hofskamp Oost II
|
2.506.652 |
153.474 |
-19.892 |
2.680.018 |
0
|
2.680.018 |
-356.407
|
-407.266
|
Hutten Noord
|
185.800 |
18.993 |
74.081 |
130.712 |
191.097
|
-60.385 |
191.097
|
188.854 |
Centrumplan Ulft
|
153.398 |
6.580 |
0
|
159.978 |
9.666
|
150.312 |
9.666
|
6.921 |
Slawijkseweg
|
37.968 |
4.596 |
70.955
|
-28.391 |
208
|
-28.599 |
208
|
881
|
Kromkamp
|
261.238 |
10.720 |
89.320
|
182.638 |
131.370
|
51.268 |
131.370
|
128.236
|
Totaal
|
8.214.965
|
338.903
|
729.279 |
7.824.588
|
332.341
|
7.492.247
|
-561.078
|
378.089
|
(saldo voordelig)
|
(saldo nadelig)
|
Afsluiting complexen en winstneming
Afsluiting complexen
Bij jaarrekening 2020 kunnen (nog) geen grondcomplexen worden afgesloten.
Winstneming
In de Notitie Grondexploitaties uit 2016 is een aanbeveling opgenomen die geïnterpreteerd moet worden als een verplichting tot tussentijdse winstneming wanneer aan de daaraan te stellen voorwaarden wordt voldaan. In onderstaand overzicht is een analyse opgesteld inzake de voorwaarden per complex en de gevolgen.
Overzicht winstneming grondcomplexen
|
Complex
|
Resultaat
betrouw-
baar
|
Gronden
verkocht
|
Kosten
gerealiseerd
|
%
Gemaakte
kosten
|
%
Gerealiseerde
opbrengsten
|
%
winstneming
|
Bedrag
Winstneming
|
De Rieze VI + V
|
Positief
|
nee
|
nee
|
96
|
11
|
11
|
47.923
|
Hofskamp-Oost
|
Positief
|
nee
|
nee
|
81
|
99
|
80
|
98.714
|
Hutten-Noord
|
Negatief
|
nee
|
nee
|
|
|
|
Geen
|
Centrumplan Ulft
|
Negatief
|
nee
|
nee
|
|
|
|
Geen
|
Slawijkseweg
|
Negatief
|
nee
|
nee
|
|
|
|
Geen
|
Kromkamp
|
Negatief
|
nee
|
nee
|
|
|
|
Geen
|
Resultaat van winstneming 2020
|
146.637
|
Ook in 2020 is er (verplicht) winstgenomen die voor dit boekjaar totaal € 146.637,-- bedraagt als gevolg van het doorzetten van de verkopen op met name de Rieze in Ulft. De hoogte wordt bepaald door de daarvoor geldende berekeningsmethodiek volgens de begroting- en rekeningvoorschriften gemeenten (BBV).
Grondexploitaties bedrijventerreinen
Bij de herziening van de grondexploitaties voor de bedrijfsterreinen De Rieze (V&VI) in Ulft en Hofskamp-Oost 2e fase in Varsseveld waren de vooruitzichten destijds nog somber gestemd met als gevolg dat voor de verwachte nadelige resultaten verliesvoorzieningen waren getroffen. In 2019 bestond alleen nog een verliesvoorziening voor de Rieze in Ulft. Deze is bij jaarrekening 2020 komen te vervallen. Enerzijds wegens de gerealiseerde verkopen en anderzijds door de toegenomen belangstelling en de daaruit volgende reserveringen en opties. Mede daardoor zijn de door de voorschriften buiten de opbrengsten gehouden bouwpercelen weer ingebracht waardoor een omslag van verliesgevend naar winstgevend is ontstaan. Hoewel de uitgifte voor Hofskamp-Oost in Varsseveld achterbleef kunnen dit jaar de verleende opties worden verzilverd. Onderstaand overzicht van het verloop van de verliesvoorziening bedrijfsterreinen.
Verloop verliesvoorzieningen
Bedrijfsterreinen
|
Balanswaarde
VVZ
01-01-2020
|
Toevoeging
|
Vermindering
|
Balanswaarde
VVZ
31-12-2020
|
Vrijval
(toevoeging
alg. reserve)
|
De Rieze V + VI Ulft
|
460.463
|
|
460.463
|
0
|
460.463
|
Hofskamp-Oost 2e fase Varsseveld
|
0
|
|
|
0
|
|
Totaal
|
460.463
|
|
460.463
|
0 |
460.463
|
Ontwikkeling bedrijventerrein Het Varsseveld Industriepark
Al in het Gelders Streekplan van 1997 is een fasegewijze ontwikkeling van bedrijventerrein Hofskamp-Oost in Varsseveld opgenomen. Sindsdien heeft de innovatieve maakindustrie rond Varsseveld een forse ontwikkeling doorgemaakt. Dat blijkt ook uit de verkoop van bouwkavels binnen het bestemmingsplan Hofskamp-Oost 2e fase. Na vaststelling van het regionaal programma werklocaties (RPW) door de Provincie Gelderland, is de voorbereiding voor het benodigde bestemmingsplan van een derde fase gestart. Voor de kosten van voorbereiding van dit plan, het Varsseveld Industriepark, is een voorbereidingskrediet beschikbaar. Inmiddels is in januari 2020 bij vaststelling van het bestemmingsplan ook de kosten- en opbrengstenbegroting vastgesteld. De verantwoording van de (financiële) ontwikkelingen dit plan zal verder bij jaarrekening 2021 plaatsvinden. Inmiddels zijn ook de eerste aankopen gerealiseerd en is voor de aankoop van alle zich in het plan bevindende woningen overeenstemming bereikt. Alle bewoners hebben zich daarvoor elders kunnen vestigen. Naast de al in eigendom zijnde percelen resteren thans nog losse percelen landbouwgrond voor aankoop.
Regionaal bedrijventerrein A18 Bedrijvenpark en Euregionaal Bedrijventerrein DocksNLD
De gemeenten Doetinchem, Montferland, Bronckhorst en Oude IJsselstreek werken samen bij de ontwikkeling en herontwikkeling van bedrijventerreinen binnen de gemeenten. Specifiek bij de ontwikkeling van het Regionaal Bedrijventerrein A18 Bedrijvenpark (RBT) in de gemeente Doetinchem en het Euregionaal Bedrijventerrein DocksNLD (EBT) in de gemeente Montferland, waarbij de deelnemende gemeenten risicodragend zijn.
In 2019 hebben de vier Achterhoekse gemeenteraden ingestemd met de uitwerking van de gedachtenlijnen voor de toekomst van de bedrijventerreinen in de West Achterhoek. De uitwerking van deze gedachtenlijnen betekent voor het A18 BP dat het noordelijk deel weer in exploitatie wordt genomen door de toenemende vraag naar (grote) bedrijfskavels, de concrete belangstelling en een daadwerkelijke verkoop op het noordelijk deel.
De recentelijke actualisatie van de grondexploitatie van het Bedrijvenpark A18 in Doetinchem laat, uiteraard ook door een toenemende vraag en verkoop van beschikbaar bedrijventerrein, wederom een lager nadelig resultaat zien dat nu uitkomt op € 415.816. Dat heeft ook te maken met de ontwikkelingen op DocksNLD waarvan het voordelige resultaat nog verder is toegenomen en als bijdrage in de exploitatie van Doetinchem is opgenomen.
Onderstaande overzichten geven cijfermatig het verloop van de voorzieningen en de risico’s voor het boekjaar 2020.
Voor ons als deelnemende gemeente neemt de getroffen verliesvoorziening per saldo thans met ruim € 283.620,-- af tot € 83.000,--. Voor dit laatste bedrag zou onze gemeente nog aangesproken kunnen worden als de exploitatie van het grondcomplex BP A18 van Doetinchem uiteindelijk en definitief met dit verlies wordt afgesloten. De verwachting is dat deze verliesvoorziening nog verder zal afnemen. Nu de verliesvoorziening afneemt, nemen de risico’s binnen dit plan ook verder af en wel tot € 28.000,--.
Verloop verliesvoorziening
Samenwerking WA
(aandeel Oude IJsselstreek)
|
Balans-
waarde
VVZ
1-1-2020
|
Toename
|
Afname
|
Balans-
waarde
VVZ
31-12-2020
|
Vrijval
|
Bedrijvenpark A18
|
366.620
|
|
283.620
|
83.000
|
283.620
|
Totaal
|
366.620
|
|
283.620
|
83.000
|
283.620
|
Verloop Risico’s Samenwerking WA
(aandeel Oude IJsselstreek)
|
Risico’s
1-1-2020
|
Toename
|
Afname
|
Risico’s
31-12-2020
|
Risicoprofiel
|
Risico’s
31-12-2020
|
Bedrijvenpark A18
|
52.000
|
|
24.000
|
28.000
|
Gewogen
|
28.000
|
Totaal
|
52.000
|
|
24.000
|
28.000
|
|
28.000
|
Financiële gevolgen Woningbouwplanning Oude IJsselstreek (regionale woonagenda)
Na het terugbrengen van de plancapaciteit als doel van de woningbouwplanning in 2016 is ondertussen regionaal het standpunt ingenomen vooral voor starters en senioren te blijven bouwen. Wel onder de voorwaarden van regionale en lokale kwaliteitscriteria waaraan (oude en nieuwe) plannen getoetst kunnen worden. Besluitvorming over deze criteria heeft inmiddels plaatsgevonden.
Dit heeft vervolgens als resultaat dat eerder geschrapte bouwmogelijkheden binnen en buiten de gemeentelijke grondexploitaties alsnog (al dan niet in gewijzigde vorm) kunnen worden benut.
De verliesvoorziening onder de naam “Verliesvoorziening woningbouwplanning Oude IJsselstreek 2016” is vorig jaar al komen te vervallen en gewijzigd in “Verliesvoorziening woningbouw” voor de gemeentelijke grondcomplexen en bedraagt thans € 332.340,--
Overzicht verloop verliesvoorzieningen
In het boekjaar 2020 hebben diverse mutaties binnen bestaande voorzieningen plaatsgevonden en zijn alle verliesvoorzieningen geactualiseerd. Het verloop van deze voorzieningen staat weergegeven in onderstaand overzicht.
Verloop verliesvoorzieningen
|
Balans-
waarde
01-01-2020
|
Toevoeging
voorzieningen
(onttrekking alg. reserve)
|
Inzet / ont-
trekking
|
Balans-
waarde
3-12-2020
|
Vrijval
(toevoeging
alg. reserve)
|
VVZ Woningbouw O IJ
|
322.892
|
9.449
|
|
332.341
|
|
VVZ bedrijventerreinen O IJ
|
460.463
|
|
460.463
|
|
460.463
|
VVZ Samenwerking WA A18 BP
|
366.620
|
|
283.620
|
83.000
|
283.620
|
Totaal
|
1.149.975
|
9.449
|
744.083
|
415.341
|
744.083
|
1 Alle in deze paragraaf genoemde bedragen zijn in euro’s en exclusief BTW