Financiële positie

Inleiding
In april 2021 heeft de gemeenteraad vijf uitleglocaties vastgesteld voor de ontwikkeling van woningbouw binnen onze gemeente. Daarbij gaat het om de volgende locaties: Varsseveld De Tuit, Varsseveld Noord, Biezenakker in Ulft, Lenteleven in Gendringen en Voorbroek in Terborg. Samen met de transformatie van de Wesenthorst kunnen we deze zes projecten duiden als grootschalige ontwikkellocaties die in voorbereiding zijn binnen gemeente Oude IJsselstreek. In dit hoofdstuk volgt een toelichting op de financiële stand van zaken.

In november 2021 is het voorstel aangenomen om na behandeling van de startnotitie voor Varsseveld De Tuit niet elke stap in het proces aan de raad ter besluitvorming voor te leggen, maar de startnotitie en het locatiepaspoort alleen door het college te laten bekrachtigen. Daarmee vervalt echter ook het moment waarop normaliter de raad besluit over het opvoeren van een voorbereidingskrediet voor een dergelijk project. Bij de behandeling van de startnotitie Lenteleven en Biezenakker is voorgesteld om de start en de stand van zaken van de voorbereidingskredieten voor deze locaties in de Berap op te nemen. Daarmee wordt u tweemaal per jaar geïnformeerd over de (financiële) stand van zaken. In onderstaande overzicht wordt het beschikbaar gestelde krediet, de tot nu toe gerealiseerde kosten en het nog beschikbaar te stellen voorbereidingskrediet per project weergegeven:

Varsseveld De Tuit
Binnen Varsseveld De Tuit is een onderscheid te maken in een voorbereidingskrediet van € 798.525 en in een aankoopkrediet van in totaal € 7.500.000 (3 x € 2.500.000). Alvorens in te gaan op de financiële stand van zaken is een toelichting op de totstandkoming van de hiervoor benoemde kredieten noodzakelijk:
-Voorbereidingskrediet: op 28 oktober 2021 heeft de raad de startnotitie voor Varsseveld De Tuit vastgesteld. In de startnotitie waren de planontwikkelingskosten (planvoorbereidingskosten) op een bedrag van € 200.000 begroot. De planontwikkelingskosten bestaan uit interne uren, de inzet van externe adviseurs en onderzoekskosten. De begrote uitgaven zijn voor het opstellen van de startnotitie en het locatiepaspoort. Het locatiepaspoort is op 14 juni 2022 door het college vastgesteld. Vervolgens zijn nog een tweetal aanvullende voorbereidingskredieten aan de raad gevraagd, te weten: een bedrag van € 85.000 met het opstellen van de 1e Berap in 2022 en € 513.525 met het opstellen van de 1e Berap in 2023. Daarmee bedraagt het totaal gevoteerd voorbereidingskrediet € 798.525.
-Aankoopkrediet: de raad heeft op 28 oktober 2021 (zaaknummer 295422) ingestemd met het mandateren van het college voor het doen van aankopen voor een bedrag van 2,5 miljoen euro per boekjaar ten behoeve van de ontwikkeling van (een deel) van het plangebied in Varsseveld waarbij het mandaat gelijktijdig eindigt met het voorkeursrecht in 2024. 
Voor de locatie ligt een nagenoeg definitief stedenbouwkundig plan. Het plan is recent aangepast naar aanleiding van de financiële verkenning van dat plan en het gesprek daarover met de raad op donderdag 22 juni in de DRU. Het woningbouwprogramma in het plan is vergroot van 499 woningen naar 566 woningen in de verhouding van de Regionale Woondeal, dus met tenminste 60% betaalbaar. Verder zijn de uitgangspunten van Achterhoeks Wonen in een lage dichtheid en een hoge kwaliteit van de openbare ruimte in stand gebleven. Het gemeentelijk tekort op de ontwikkeling is daarmee aanzienlijk verkleind. Om het tekort te dekken, wordt bezien of het project opgevoerd kan worden voor de 6e tranche van de Woningbouwimpuls waarbij het Rijk 50% van het tekort afdekt. Ook zullen we de provincie vragen om cofinanciering van het resterende tekort. Op het moment dat het ontwerp dat het ontwerp bestemmingsplan, exploitatieplan en beeldkwaliteitsplan ter inzage worden gelegd, bestaat de mogelijkheid dat we nog geen uitsluitsel hebben over dekking van het begrote tekort door subsidies vanuit het Rijk en Provincie. Op dat moment zullen we zelf een voorziening moeten treffen om het tekort te dekken.
Het ontwerp bestemmingsplan zit in een afrondende fase. Momenteel wordt dit beoordeeld door Rijkswaterstaat, provincie en waterschap. Daarna ronden we het bestemmingsplan- samen met het exploitatieplan en beeldkwaliteitsplan- af en leggen we die als ontwerp ter inzage nog voor het eind van het jaar. In de tussentijds informeren we onze inwoners alsook de eigenaren en omwonenden van De Tuit over het actuele stedenbouwkundig plan. Deze inloopavond in het Borchuus is op 14 september a.s.
Met het opstellen van de 1e berap voor 2023 is een aanvullend voorbereidingskrediet aangevraagd om tot een vastgesteld bestemmingsplan voor De Tuit in 2023 te komen. Zoals hiervoor aangegeven, zal het ontwerp bestemmingsplan voor 1 januari 2024 ter inzage gelegd gaan worden. Echter, de vaststelling van het bestemmingsplan schuift door naar 2024. Om niet te veel tijd te verliezen, zullen we al wel aan de slag gaan met o.a. het opstellen van het inrichtingsplan als basis voor de daadwerkelijke uitvoering, het opstellen van het waterhuishoudkundige plan, het rioleringsplan en een technisch ontwerp en bestek voor de 1e fase van het bouwrijp maken van het plangebied. Deze kosten zijn echter niet meegenomen in het al gevoteerde voorbereidingskrediet. Vandaar dat we nu een aanvullend voorbereidingskrediet van € 100.000 aanvragen om deze werkzaamheden op te kunnen pakken. Het totaal voorbereidingskrediet komt daarmee uit op een bedrag van € 898.525 en bestaat uit het gevoteerd krediet van € 798.525 plus het aanvullend benodigd voorbereidingskrediet van € 100.000. De gemaakte voorbereidingskosten worden uiteindelijk overgeheveld naar de door de gemeente te openen grondexploitatie voor Varsseveld De Tuit.  

Varsseveld Noord
De startnotitie voor Varsseveld Noord is op 31 mei 2022 door het college vastgesteld. In de startnotitie zijn de voorbereidingskosten voor het opstellen van de startnotitie plus locatiepaspoort begroot op een bedrag van in totaal € 235.000. Bij het vaststellen van de 2e Berap 2022 is aan de raad gevraagd om het voorbereidingskrediet van € 235.000 voor Varsseveld Noord op te voeren. De tot nu toe gerealiseerde uitgaven hebben betrekking op onderzoeken, interne uren en het opstellen van het concept locatiepaspoort voor de beoogde ontwikkeling.
Na de eerste informatieavond van januari 2023 is een ruimtelijk raamwerk als opmaat naar een locatiepaspoort gemaakt. Voordat het locatiepaspoort is afgerond, kwam de vraag op tafel hoe we de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) – die in juni 2024 afloopt – kunnen verlengen. Het blijkt niet haalbaar om voor juni 2024 een bestemmingsplan dan wel omgevingsplan vast te stellen. Daarom is ervoor gekozen om gebruik te maken van het instrument Programma onder de Omgevingswet, die per 1 januari 2024 in werking treedt. Met dat Programma – dat door het College wordt vastgesteld – kan de Wvg verlengd worden. Zo’n Programma is vormvrij en daarom gebruiken we daarvoor de opmaat van het locatiepaspoort dat er al lag als ruimtelijk raamwerk. De lopende opdracht voor het locatiepaspoort is daarom uitgebouwd om te komen tot het product Programma, wat een extra investering van € 20.000 vraagt. Deze voorziene meerkosten kunnen we financieel binnen het al verstrekte voorbereidingskrediet opvangen, doordat we een aantal voorziene onderzoeken vooralsnog niet in gang zetten (pas op een later moment). Met het nu beschikbare voorbereidingskrediet verwachten we de voorziene kosten voor de fase tot en met het vaststellen van het Programma door het College te kunnen dekken. 
Het Programma wordt in de 2e helft van 2023 opgesteld en later dit jaar als concept aan de eigenaren, omwonenden en inwoners voorgelegd. De planning is erop gericht om (ruim) voor juni 2024 het Programma door het College te laten vaststellen. Het Programma kan dan weer de basis vormen voor een stedenbouwkundig plan en later voor het omgevingsplan. 

Biezenakker
Na het vaststellen van de startnotitie heeft de raad via de 1e Berap van 2022 het voorbereidingskrediet van in totaal € 298.080 beschikbaar gesteld voor het opstellen van de startnotitie, het locatiepaspoort en een deel van het stedenbouwkundig plan. De tot nu toe gerealiseerde uitgaven hebben betrekking op de uitgevoerde onderzoeken, extern juridisch advies, het opstellen van het locatiepaspoort. Vanuit de provincie is een eerste subsidie toegekend voor de versnelling van woningbouw. In juni van dit jaar stelde het college het locatiepaspoort vast, een resultaat is van een positief participatieproces met de diverse betrokkenen. Inmiddels is de projectgroep sinds juni gestart start met de eerste schetsen van het stedenbouwkundig plan. Aangezien we daarmee het einde van de begrote periode naderen, verzoeken we de raad om het voorbereidingskrediet met een bedrag van € 439.969 te verhogen. Dit bedrag omvat de kosten voor de afronding van het stedenbouwkundig plan, het opstellen van het omgevingsplan, de planologische procedure en de start van de civieltechnische uitwerking. 

Lenteleven
De startnotitie voor de ontwikkeling van Lenteleven is in het voorjaar van 2022 door het college vastgesteld. Na het vaststellen van de startnotitie heeft de raad via de 1e Berap 2022 het voorbereidingskrediet ter grootte van € 268.630 beschikbaar gesteld. In de startnotitie is een begroting opgenomen van de voorbereidingskosten voor het opstellen van de startnotitie, het locatiepaspoort en een deel van het stedenbouwkundig plan en het uitvoeren van de nodige onderzoeken. Inmiddels zijn een groot deel van de onderzoeken gereed, stelde het college het locatiepaspoort in juni vast en startte de projectgroep met het opstellen van het stedenbouwkundig plan. Daarmee naderen we het einde van de periode die begroot was en verzoeken we de raad daarom om het voorbereidingskrediet met een bedrag van € 369.620 op te hogen voor het volgende deel van het proces. Dit bedrag omvat de inzet van het projectteam en de advieskosten om de onderzoeken af te ronden, het omgevingsplan op te stellen en de planologische procedure te doorlopen en een begin te maken met de civieltechnische uitwerking.
 
Voorbroek
Voor deze uitleglocatie is nog geen project opgestart en is dus ook nog geen voorbereidingskrediet opgevoerd. 
 
Wesenthorst
In 2020 is er €100.000 voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor transformatie van de Wesenthorst en omliggend gebied. In 2021 is, na het vaststellen van de startnotitie, gestart met het traject van herontwikkeling van het plangebied. De raad heeft via de 1e Berap 2023 een aanvullend voorbereidingskrediet ter grootte van € 185.493 beschikbaar gesteld. De tot nu gerealiseerde uitgaven hebben betrekking op onderzoeken, juridisch advies, het opstellen van het concept van de ruimtelijke visie en interne uren. In de laatste maanden van 2023 worden er kosten gemaakt voor afronding van de ruimtelijke visie, het stedenbouwkundig plan, aanvullende onderzoeken en interne uren. De gemaakte voorbereidingskosten worden uiteindelijk overgeheveld naar de door de gemeente te openen grondexploitatie voor plangebied Wesenthorst.