Actualisatie grondexploitaties
Alle lopende grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd. Daarmee wordt, conform één van de vereisten die gesteld wordt aan de paragraaf grondbeleid, een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties afgegeven. Het actualiseren van de grondexploitatie houdt het volgende in:
- Bijstelling van de boekwaarden op basis van inkomsten en uitgaven van het afgelopen jaar (2022);
- Actualiseren van de ramingen voor de nog geplande uitgaven en inkomsten na 1 januari 2023;
- Actualiseren van planning en fasering naar aanleiding van de laatste ontwikkelingen;
- Het verwerken van eventuele gevolgen uit wijziging van wet- en regelgeving;
- Aanpassing parameters.
Naast de paragraaf grondbeleid werken we met een Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Het MPG geeft meer gedetailleerd inzicht in de lopende grondexploitaties en moet gezien worden als aanvulling op de paragraaf grondbeleid behorende bij de jaarrekening. In de vergadering van donderdag 30 juni 2022 heeft de raad zowel de jaarrekening 2021 als het MPG op peildatum 1 januari 2022 vastgesteld. Met het vaststellen van het MPG zijn ook de financiële kaders voor de lopende grondexploitaties bepaald.
In de paragraaf grondbeleid van de begroting 2023 - 2026 is bij de actuele ontwikkelingen stilgestaan bij de gevolgen van de forse toename van de kostenstijging en dan met name voor de grondexploitatie van het Varsseveld Industrie Park (Het VIP). Dat is te verklaren doordat we aan de vooravond staan van het daadwerkelijk bouw - en woonrijp maken van het plangebied, het om grote uitgaven gaat en het project kent een resterende doorlooptijd van tien jaar. Met dit alles in het achterhoofd en actueel inzicht zijn de begrote kosten voor het bouw - en woonrijp maken, de planontwikkelingskosten en de grondopbrengsten tegen het licht gehouden. Aan de hand van een opgestelde functiekaart is het toekomstig ruimtegebruik in beeld gebracht en op basis van kengetallen zijn de kosten voor het bouw - en woonrijp maken opnieuw in beeld gebracht. Ook is de hoogte van de kosten voor planontwikkeling en voorbereiding en toezicht op de uitvoering bijgesteld aan de hand van kengetallen (opslagen over de begrote civieltechnische kosten). Dit alles heeft ertoe geleid dat de begrote kosten voor de ontwikkeling van Het VIP per saldo hoger uitvallen dan voorzien was in de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2022. Tegelijkertijd hebben we door Cushman & Wakefield een advies over de te hanteren uitgifteprijzen per m2 laten uitbrengen. In het advies is een differentiatie aangebracht voor wat betreft de percelen binnen Het VIP (denk o.a. aan de zichtlocaties nabij de Aaltenseweg). Uit het advies volgt dat we uit kunnen gaan van hogere uitgifteprijzen per m2 wat uiteraard een positief effect heeft op het resultaat van de grondexploitatie voor Het VIP.
Aanpassing parameters
Bij het aanpassen van de parameters gaat het om het te hanteren rentepercentage, de kostenstijging en de opbrengstenstijging. Hieronder volgt een toelichting op de gehanteerde parameters:
- De rente waarmee in de grondexploitatie wordt gerekend bedraagt 1,50% op jaarbasis. Elk jaar wordt voor het herzien van de grondexploitaties bij het opstellen van de jaarrekening berekend wat de rente moet zijn die over de boekwaarde aan de algemene middelen wordt vergoed, de zogenaamde ‘omslagrente’. De gemeenten zijn verplicht om de werkelijke rente over het vreemde vermogen toe te rekenen aan de grondexploitaties. Het te hanteren rentepercentage is ongewijzigd ten opzichte van het gehanteerde rentepercentage in de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2022;
- Ten aanzien van de kostenstijging geldt dat een onderscheid gemaakt is in de kosten voor het bouw - en woonrijp maken en in de overige kosten. Voor het overgrote deel van de huidige grondexploitaties geldt dat het bouw - en woonrijp maken grotendeels is afgerond en daarmee is de hoogte van het percentage slechts van geringe invloed. De resterende budgetten voor het bouw - en woonrijp maken zijn van peildatum 1 januari 2022 naar peildatum 1 januari 2023 ( = peildatum geactualiseerde grondexploitatie) geïndexeerd met 7,56% (Bron: kostenstijging Grond, weg - en waterbouw van BDB Bouw(kosten)data). Het restant aan overige kosten zijn van peildatum 1 januari 2022 naar peildatum 1 januari 2023 geïndexeerd met 10% (bron: consumentenprijsindex 2022 CBS). Let op: voor Het VIP geldt dat de eenheidsprijzen voor het bouw - en woonrijp maken gebaseerd zijn op een civieltechnisch prijzenboek op peildatum 1 januari 2023;
- Voor de periode na 1 januari 2023 is voor wat betreft de kostenstijging aansluiting gezocht bij de "Outlook Grondexploitaties 2023" uitgegeven door Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling;
- Het percentage voor opbrengstenstijging wordt, opnieuw, gehandhaafd op 0,00%. Voor het overgrote deel van de lopende grondexploitaties geldt dat de resterende exploitatieperiode van korte duur is. Ook zijn in veel gevallen al (koop)afspraken gemaakt. Dit alles geldt echter niet voor de grondexploitatie van het Varsseveldse Industrie Park. Deze grondexploitatie is in 2021 door de raad vastgesteld en geopend. Voor de nog uit te geven kavels op het bedrijventerrein zijn geen afspraken gemaakt. De parameter voor de opbrengstenstijging is in dit geval gebaseerd op de "Outlook grondexploitaties 2023" van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. Let op: de uitgifteprijzen voor de kavels op Het VIP zijn gebaseerd op een advies uitgebracht door Cushman & Wakefield en kennen als peildatum 1 januari 2023.
Resultaten van gronden in exploitatie
Alle grondexploitaties zijn geactualiseerd van peildatum 1 januari 2022 naar peildatum 1 januari 2023. In de geactualiseerde grondexploitaties wordt een onderscheid gemaakt in de al gerealiseerde uitgaven en inkomsten per 31 december 2022 en in de nog te verwachten uitgaven en inkomsten voor de periode na 1 januari 2023. In onderstaande tabel wordt per project (lopende grondexploitaties) allereerst het verloop van de boekwaarde weergegeven, de getroffen voorziening per 1 januari 2023 en het saldo onderhanden werk per 31 december 2022.
Project
|
Boekwaarde
per 31.12.2022
|
Realisatie
in 2022
|
Boekwaarde
per 31.12.2022
|
Voorzieningen
|
Saldo
onderhanden werk
|
Slawijkseweg |
165.467 |
1.053 |
166.520 |
|
166.520 |
Kromkamp |
100.312 |
4.281 |
104.593 |
|
104.593 |
Kuipje |
40.418 |
-185.909 |
-145.492 |
188.731 |
-334.223 |
De Rieze V + VI |
3.269.626 |
-1.208.569 |
2.061.057 |
|
2.061.057 |
Hofskamp Oost II |
1.294.208 |
138.929 |
1.433.138 |
|
1.433.138 |
Het VIP |
4.199.170 |
437.865 |
4.637.035 |
|
4.637.035 |
Totaal
|
9.069.202
|
-812.350
|
8.256.851 |
188.731
|
8.068.120 |
In 2022 zijn per saldo meer inkomsten dan uitgaven gerealiseerd en dat is te danken aan de verkoop van de kavels voor woningbouw in Breedenbroek ('t Kuipje) en bedrijfskavels in Ulft (De Rieze V + VI). Dit resulteert in een boekwaarde van € 8.256.851,- per 31 december 2022. Tegelijkertijd laat de grondexploitatie voor 't Kuipje een tekort zien van € 188.731,- netto contant per 1 januari 2023 waarvoor dan ook conform de vereisten vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording een voorziening is getroffen. Het saldo onderhanden werk komt daarmee uit op € 8.068.120,- per 31 december 2022.
Hieronder volgt voor de lopende grondexploitaties op peildatum 1 januari 2023 een overzicht van de nog te verwachten uitgaven en inkomsten voor de periode na 1 januari 2023. Zowel de nog te realiseren uitgaven als inkomsten zijn inclusief kosten - dan wel opbrengstenstijging en rentelasten dan wel rentebaten (op eindwaarde):
Projecten |
Boekwaarde
|
Nog te realiseren (eindwaarde) |
Totaal resultaat
|
Resultaat netto contant |
|
per 31.12.2022 |
Uitgaven |
Inkomsten |
Saldo |
op eindwaarde |
per 01.01.2023
|
Slawijkseweg |
166.520 |
33.874 |
248.045 |
-214.171 |
-47.650 |
-46.716 |
Kromkamp |
104.593 |
59.079 |
167.285 |
-108.206 |
-3.614 |
-3.473 |
Kuipje |
-145.492 |
337.997 |
|
337.997 |
192.505 |
188.731 |
De Rieze V + VI |
2.061.057 |
254.979 |
2.811.235 |
-2.556.256 |
-495.199 |
-466.637 |
Hofskamp Oost II |
1.433.138 |
160.943 |
1.714.200 |
-1.553.257 |
-120.119 |
-115.455 |
Het VIP |
4.637.035 |
21.171.184 |
25.868.150 |
-4.696.966 |
-59.931 |
-49.164 |
Totaal |
8.256.851 |
22.018.057 |
30.808.916 |
-8.790.859 |
-534.008 |
-492.715 |
|
|
|
|
|
|
(saldo voordelig)
|
Uit het overzicht volgt dat de grondexploitaties per saldo in totaliteit een positief resultaat laten zien van € 492.715,- netto contant per 1 januari 2023. Uitzondering hierop vormt de grondexploitatie voor 't Kuipje in Breedenbroek. Deze grondexploitatie laat een tekort zien van € 188.731,- netto contant per 1 januari 2023 en zoals al toegelicht, is voor het tekort een voorziening getroffen. In het resultaat van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2023 is rekening genomen met de tussentijds genomen winst in 2022.
Grondexploitaties bedrijventerreinen
Binnen de gemeente kennen we drie vastgestelde en lopende grondexploitaties voor bedrijventerreinen. Het gaat om het bedrijventerrein De Rieze in Ulft, Hofskamp Oost II in Varsseveld en het Varsseveld Industriepark in Varsseveld. Beide eerstgenoemde projecten lopen al enige jaren en naar verwachting zal de grondexploitatie voor De Rieze in Ulft per 31.12.2025 afgesloten kunnen worden en die voor Hofskamp Oost II in Varsseveld per 31.12.2024. De uitgifte van kavels loopt gestaag door. In 2022 hebben we op bedrijventerrein De Rieze kavels verkocht met een totaal oppervlak van 1,48 hectare. De interesse vanuit de markt voor een bedrijfskavel is nog altijd aanwezig. Het Didam arrest heeft wel tot vertraging in de uitgifte van kavels geresulteerd. In de paragraaf grondbeleid van de begroting 2023 - 2026 is bij de actuele ontwikkelingen al stilgestaan bij de gevolgen van het Didam arrest (alinea "Didam arrest en uitgifte kavels"). Voor de uitgifte van de resterende bedrijfskavels hebben we de benodigde uitgifteprocedure (met daarin o.a. de uitgiftecriteria opgenomen) opgesteld en naar verwachting worden deze kavels op korte termijn op de markt gebracht. De eerste fysieke activiteiten met betrekking tot de ontwikkeling van Het VIP zijn inmiddels begonnen: in het noordelijk deel van het plangebied is een amfibieënpoel en de noodzakelijke waterberging aangelegd.
Naast onze eigen grondexploitaties voor bedrijventerreinen anticiperen werken we ook samen met de gemeenten Doetinchem, Montferland en Bronckhorst bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen in de regio. Daarbij gaat het specifiek om de ontwikkeling van het Regionaal Bedrijventerrein in de gemeente Doetinchem en DocksNLD in de gemeente Montferland. De vier gemeenten zitten risicodragend in deze ontwikkelingen. In 2019 hebben de vier Achterhoekse gemeenteraden ingestemd met de uitwerking van de gedachtelijnen voor de toekomst van de bedrijventerreinen in de West Achterhoek. De uitwerking van deze gedachtelijnen betekent voor het A18 Bedrijvenpark dat het noordelijk deel weer in exploitatie is genomen door de toenemende vraag naar (grote) bedrijfskavels, de concrete belangstelling en een daadwerkelijke verkoop op het noordelijk deel. De recentelijke actualisatie van de grondexploitatie (peildatum 1 januari 2023) van het Bedrijvenpark A18 in Doetinchem laat een positief resultaat zien. We hoeven dan ook geen voorziening te treffen voor onze deelname in het Bedrijvenpark A18. Met het actualiseren van de grondexploitatie is ook een risico - analyse uitgevoerd en daaruit volgt dat het saldo aan financiële effecten van de geïnventariseerde kansen en bedreigingen binnen de geactualiseerde grondexploitatie zelf opgevangen kunnen worden. Dit betekent dat we voor het bepalen van de vereiste weerstandscapaciteit geen rekening meer hoeven te houden met een financieel risico in relatie tot de ontwikkeling van het Bedrijvenpark A18 in Doetinchem. In de jaarrekening 2022 is nog rekening gehouden met een risico - omvang van € 40.000,- per 31 december 2021 en deze komt dan ook te vervallen.
Grondexploitaties woningbouw
In 2016 is de plancapaciteit voor woningbouw teruggebracht, maar in de afgelopen jaren is regionaal het standpunt ingenomen om in ieder geval voor starters en senioren te blijven bouwen. Dit alles wel onder de voorwaarden van regionale en lokale kwaliteitscriteria waaraan plannen getoetst kunnen worden. Dit heeft vervolgens als resultaat dat eerder geschrapte bouwmogelijkheden binnen en buiten de gemeentelijke grondexploitaties alsnog (al dan niet in gewijzigde vorm) kunnen worden benut. Het benutten van eerder geschrapte bouwmogelijkheden is bijvoorbeeld aan de orde bij Kromkamp in Sinderen en bij de Slawijkseweg in Netterden. Voor beide projecten is dan ook sprake van een lopende grondexploitatie (twee van de drie). Daarnaast kennen we een grondexploitatie voor 't Kuipje in Breedenbroek.
Op 22 april 2021 heeft de gemeenteraad een vijftal uitleglocaties met een capaciteit voor 1.400 tot 1.850 woningen voor de periode tot 2030 aangewezen. Op woensdag 8 maart 2023 is de woondeal in aanwezigheid van de minister getekend en in de periode tot 2030 mogen we afgerond 8.400 woningen realiseren waarvan afgerond 1.500 in de gemeente Oude IJsselstreek. Binnen de gemeente is de planvorming voor vier van de vijf aangewezen uitleglocaties inmiddels begonnen (waar uiteraard een groot aandeel van de opgave gerealiseerd moet worden). De daarmee gepaard gaande kosten worden gedekt vanuit gevoteerde voorbereidingskredieten (verantwoording hierover verloopt via de bestuursrapportage). Deze voorbereidingskosten worden uiteindelijk ingebracht in de nog te openen gemeentelijke (grond)exploitatie voor de te onderscheiden locaties. Daarnaast zijn er veel initiatieven om tot woningbouw te komen binnen de bebouwde kom van de gemeente waarin wij een faciliterende rol hebben. Het verplichte kostenverhaal wordt in dat geval verzekerd met het opstellen van een anterieure overeenkomst.
Op peildatum 1 januari 2022 was sprake van een "verliesvoorziening woningbouw" met een omvang van afgerond € 132.205,- en deze was volledig toe te rekenen aan de ontwikkeling van 't Kuipje in Breedenbroek. Met het actualiseren van de grondexploitaties is het tekort voor de grondexploitatie van 't Kuipje opgelopen naar een bedrag van afgerond € 188.731,- netto contant per 1 januari 2023. De verliesvoorziening voor woningbouw is dan ook opgehoogd met het verschil van afgerond € 56.525,- netto contant per 1 januari 2023.
Tussentijdse winstneming
In de notitie "Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)" van de commissie BBV is de aanbeveling opgenomen dat, volgens het realisatiebeginsel, wanneer voldoende zekerheid voor winst nemen bestaat, de winst dan ook dient te worden genomen. Bij de volgende grondexploitaties is (tussentijds) winst genomen: De Rieze V + VI in Ulft en Hofskamp Oost - II in Varsseveld. Voor de overige grondexploitaties geldt dat het nemen van (tussentijdse) winst niet aan de orde is, omdat of sprake is van een grondexploitatie met een tekort of er zijn nog geen gronden verkocht. In onderstaand overzicht wordt de winstneming per project in 2022 toegelicht:
Project
|
Resultaat incl. onzekerheid & excl. genomen winst |
% gerealiseerde uitgaven
|
% gerealiseerde inkomsten
|
% winstneming
|
Te nemen winst
|
Al genomen winst
|
Winstneming 2022 (eindwaarde)
|
De Rieze VI + V
|
810.313
|
96% |
58% |
56% |
450.939 |
-370.696 |
80.243 |
Hofskamp-Oost
|
1.595.660
|
99% |
90% |
90% |
1.432.251 |
-1.412.908 |
19.343 |
Resultaat
|
|
|
|
|
1.883.190
|
-1.783.604
|
99.586
|
De hoogte van de te nemen winst is bepaald op basis van de daarvoor geldende methodiek volgens de BBV. In 2022 is in totaliteit voor een bedrag van € 99.586 aan winst genomen. De tussentijds genomen winst is als een "negatieve" opbrengst verantwoord in de geactualiseerde grondexploitaties voor de betreffende projecten per 1 januari 2023.
Verloop resultaat grondexploitaties
In de nu volgende tabel wordt het resultaat van de grondexploitaties per 1 januari 2022 vergeleken met de resultaten van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2023. Om een juiste vergelijking te kunnen maken, zijn de resultaten van de grondexploitaties op peildatum 1 januari 2022 met één jaar opgerent naar peildatum 1 januari 2023 (op basis van een verdisconteringsvoet van 2% op jaarbasis). Dus het totaal resultaat van de grondexploitaties per 1 januari 2022 van netto contant € 706.152,- bedraagt € 720.275,- netto contant per 1 januari 2023 (€ 706.152 x 1,02). Dit resultaat wordt vergeleken met de uitkomst van de geactualiseerde grondexploitaties van € 492.715,- netto contant per 1 januari 2023.
Projecten |
NCW GREX 2022
|
NCW GREX 2022 |
NCW GREX 2023 |
Verschil |
Effect netto contant
|
Overige |
|
per 01.01.2022 |
per 01.01.2023 |
per 01.01.2023 |
netto contant |
tussentijdse winstneming
|
verschillen |
Slawijkseweg |
-46.764 |
-47.699 |
-46.716 |
983 |
|
983 |
Kromkamp |
- 2.840 |
-2.897 |
-3.473 |
-576 |
|
-576 |
Kuipje |
132.205 |
134.850 |
188.731 |
53.881 |
|
53.881 |
De Rieze V + VI |
-613.982 |
-626.262 |
-466.637 |
159.624 |
79.069 |
80.556 |
Hofskamp Oost II |
-157.563 |
-160.715 |
-115.455 |
45.260 |
19.154 |
26.106 |
Het VIP |
-17.208 |
-17.552 |
-49.164 |
-31.612 |
|
-31.612 |
Totaal |
-706.152 |
-720.275 |
-492.715 |
227.560 |
98.223 |
129.337 |
Uit het overzicht volgt een verschil van netto contant € 227.560,- op peildatum 1 januari 2023. Een deel van het verschil is toe te rekenen aan de tussentijds genomen winst voor het bedrijventerrein De Rieze V + VI en Hofskamp Oost II. De tussentijds genomen winst komt ten goede aan de gemeente, maar wordt wel onttrokken aan de grondexploitatie (het bedrag wordt in de boekwaarde als een negatieve opbrengst verantwoord). Dit geeft in de vergelijking echter wel een verschil van in dit geval € 98.223,- netto contant op peildatum 1 januari 2023. Het restant verschil van € 129.337,- netto contant is op hoofdlijnen per saldo toe te rekenen aan de invloed van rente, kosten - en opbrengstenstijging in combinatie met een wijziging in de fasering en aan een wijziging in de uitgaven en inkomsten.
Het is niet exact te duiden hoe groot het effect van een wijziging in de kosten - en opbrengstenstijging is op het resultaat. Het effect is namelijk mede afhankelijk van de fasering (wanneer worden welke uitgaven en inkomsten verwacht) en van de hoogte van de nog te verwachten uitgaven en inkomsten. Maar om toch gevoel te krijgen in de verschillen worden in het nu volgende overzicht de in de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2022 gehanteerde parameters vergeleken met de gehanteerde parameters in de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2023:
Toelichting |
2022 |
2023 |
2024 |
2025 |
2026 e.v. |
|
|
|
|
|
|
Grondexploitatie 2022 |
|
|
|
|
|
Kostenstijging |
4,00% |
3,00% |
3,00% |
2,00% |
2,00% |
Opbrengstenstijging (Het VIP) |
0,50% |
1,00% |
1,00% |
2,00% |
2,00% |
|
|
|
|
|
|
Grondexploitatie 2023 |
|
|
|
|
|
Kostenstijging |
7,56% - 10,00% |
6,00% |
4,00% |
4,00% |
2,00% |
Opbrengstenstijging (Het VIP) |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
2,00% |
Uit het overzicht volgt dat met name in de eerste jaren de verwachte kostenstijging hoger uitvalt dan voorzien was in de grondexploitaties op peildatum 1 januari 2022. Ook de verwachte opbrengstenstijging (gemiddelde stijging van de m2 prijzen) valt lager uit dan aangenomen is in de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2022. Zoals aangegeven, is ook de fasering van invloed van invloed op het resultaat. In het nu volgende overzicht worden de verwachte einddata per project weergegeven:
Project |
GREX 2022 |
GREX 2023 |
Slawijkseweg in Netterden |
31 december 2023 |
31 december 2023 |
Kromkamp in Sinderen |
31 december 2023 |
31 december 2024 |
Kuipje in Breedenbroek |
31 december 2023 |
31 december 2023 |
De Rieze V + VI in Ulft |
31 december 2025 |
31 december 2025 |
Hofskamp Oost II in Varsseveld |
31 december 2023 |
31 december 2024 |
Het VIP in Varsseveld |
31 december 2031 |
31 december 2032 |
Hieronder volgt op hoofdlijnen per project een toelichting op het verschil tussen de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2022 en de geactualiseerde grondexploitatie op peildatum 1 januari 2023. Een meer uitgebreide toelichting op de verschillen tussen de beide grondexploitaties is opgenomen in het Meerjaren Prognose Grondexploitaties.
Slawijkseweg in Netterden (woningbouw)
Het positieve resultaat van de grondexploitatie voor de Slawijkseweg in Netterden is licht afgenomen (er is sprake van een verschil van € 983,- netto contant per 1 januari 2023) en dit is per saldo toe te rekenen aan de toegenomen kostenstijging voor de periode 2022 en verder.
Kromkamp in Sinderen (woningbouw)
Het positieve resultaat van de grondexploitatie voor Kromkamp in Sinderen is licht verbeterd (er is sprake van een verschil van € 576,- netto contant per 1 januari 2023) en dit is per saldo te danken aan het opnieuw bepalen van de uitgifteprijs voor de vier nog uit te geven en resterende kavels in het plangebied.
't Kuipje in Breedenbroek (woningbouw)
Het tekort op de grondexploitatie voor 't Kuipje in Breedenbroek is verder toegenomen. Het tekort valt hoger uit als gevolg van de toegenomen kostenstijging en door de hoger uitvallende gemeentelijke planbegeleidingskosten. Het project voorziet in de bouw van acht woningen (zes starters woningen en twee seniorenwoningen). De kavels zijn in 2022 ook daadwerkelijk verkocht. Echter, het betreft een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en gebleken is dat een dergelijke ontwikkeling een intensievere begeleiding vraagt. Als voorbeeld: in dit geval hebben wij acht verkoopovereenkomsten moeten opstellen en daarover intensief contact gehad met de kopers. Dit is anders op het moment dat we het perceel in zijn geheel aan een bouwer / ontwikkelaar verkopen die daar vervolgens acht woningen gaat bouwen en verkopen.
De Rieze V + VI in Ulft (bedrijventerrein)
De grondexploitatie voor De Rieze V + VI in Ulft laat nog altijd een overschot zien. Het overschot is weliswaar met € 159.624,- netto contant per 1 januari 2023 afgenomen. Onderdeel van het verschil is de genomen winst in 2022 van € 80.243,- (netto contant effect van € 79.069,-). Zoals al toegelicht is hier geen sprake van een negatief effect ten opzichte van de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2022. Het betreft hier het onttrekken van een deel van de winst aan de grondexploitatie. De rest van het verschil is deels toe te rekenen aan de toegenomen kostenstijging, maar zeker ook aan de toegenomen nog te verwachten uitgaven. In de geactualiseerde grondexploitatie is verder budget opgenomen voor de aanleg van een extra ontsluiting om daarmee een perceel van ruim één hectare op te kunnen delen in kleinere percelen en wordt rekening gehouden met extra uitgaven voor groeninrichting. Met deze extra uitgaven is in de grondexploitatie per 1 januari 2022 geen rekening gehouden.
Hofskamp Oost II in Varsseveld (bedrijventerrein)
Ook de grondexploitatie voor Hofskamp Oost II in Varsseveld laat nog een overschot zien. Het resultaat is met € 45.260,- netto contant per 1 januari 2023 afgenomen. Ook hier vormt de tussentijds genomen winst in 2022 van € 19.343,- (netto contant effect van in totaal € 19.154,-) onderdeel van het verschil. Het restant verschil van € 26.106,- netto contant per 1 januari 2023 is ook hier deels toe te rekenen aan de hoger uitvallende kostenstijging. Daarnaast vallen de nog te realiseren grondopbrengsten lager uit. In de grondexploitatie per 1 januari 2022 is een deel van een te verkopen perceel gewaardeerd als zichtlocatie. Dit blijkt echter niet realistisch te zijn en de aanpassing is met het actualisatie van de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2023 dan ook doorgevoerd.
Het VIP in Varsseveld (bedrijventerrein)
De grondexploitatie voor Het VIP laat een licht positief resultaat zien. Per saldo is het resultaat van de grondexploitatie met € 31.612,- netto contant per 1 januari 2023 verbeterd. Uiteraard heeft de hoger uitvallende kostenstijging in combinatie met een lager uitvallende opbrengstenstijging een negatief effect op het resultaat van de grondexploitatie. Ook de begrote uitgaven voor het bouw - en woonrijp maken en de planbegeleidingskosten vallen hoger uit dan voorzien was in de grondexploitatie per 1 januari 2022. Daarentegen vallen de te verwachten grondopbrengsten ook hoger uit dan waarmee rekening werd gehouden. De te hanteren uitgifteprijzen zijn op peildatum 1 januari 2023 gebaseerd op een door Cushman & Wakefield uitgebracht advies. Gemiddeld genomen valt de uitgifteprijs hoger uit (was afgerond € 105,- per m2 en bedraagt nu afgerond € 119,- per m2) dan waarmee rekening is gehouden. Tot slot is in de toelichting op de door de raad vastgestelde grondexploitatie in januari 2021 aangegeven dat de maximale exploitatieduur op 10 jaar is vastgesteld (voorzichtigheidsprincipe vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording). In de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2022 is aangenomen dat de verkoop van kavels in 2024 zou beginnen. Rekening houdend met de resterende doorlooptijd van 10 jaar (vanaf 1 januari 2022) zou daarmee nog 8 jaar resteren voor de verkoop van kavels. Het uitgiftetempo is gebaseerd op de gemiddelde uitgifte op jaarbasis binnen de gemeente in de afgelopen jaren (circa 2,4 hectare op jaarbasis). Dat resulteert in een uit te geven oppervlak van afgerond 19 hectare. Het bestemmingsplan laat de ontwikkeling van 25 hectare aan bedrijfskavels toe. Inmiddels zijn we een jaar verder en is nog steeds de verwachting dat de start van de verkoop van de kavels in 2024 plaats zal gaan vinden. De peildatum van de grondexploitatie is met een jaar opgeschoven (van 1 januari 2022 naar 1 januari 2023) en op het moment dat we rekening houden met een resterende doorlooptijd van 10 jaar betekent dit dat we een jaar extra aan uit te geven gronden kunnen inrekenen (9 jaar in plaats van 8 jaar). Uiteraard heeft dit een positief effect op het resultaat van de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2023.
Overzicht verloop verliesvoorzieningen grondexploitaties
In het boekjaar 2022 hebben beperkte mutaties plaatsgevonden en zijn de verliesvoorzieningen geactualiseerd. Het verloop van deze voorzieningen staat weergegeven in onderstaand overzicht.
Verloop verliesvoorzieningen
|
Voorzieningen per 01.01.2022
|
Vrijval voorzieningen
|
Aanwenden voorziening
|
Restant voorziening
|
Bijstellen voorziening
|
Voorzieningen per 01.01.2023
|
Verliesvoorziening woningbouw
|
132.205 |
- |
-
|
132.205
|
56.525
|
188.731
|
Verliesvoorziening bedrijventerreinen
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
0
|
Verliesvoorziening Samenwerking WA A18 BP
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
0
|
Totaal
|
132.205
|
-
|
-
|
132.205
|
56.525
|
188.731
|
1 Alle in deze paragraaf genoemde bedragen zijn in euro’s en exclusief BTW